華爾盟商業
公司簡介
業務領域
企業文化
組織結構
企業榮譽
聯系我們
當前位置:首頁 - 華爾盟動態
 
鄉鎮級商業發展現狀淺析
發布日期:2019-8-12         來源:王震宇    點擊:183次

鄉鎮級商業發展現狀淺析

 

2018-2019年,受地產企業融資渠道受限和土地政策收緊等影響,我國商業地產行業進入理性調整期,在消費升級的大環境下,商業地產需要調整新技術、新模式及新業態以迎接新挑戰,但是無論商業大格局如何更迭,現階段對于鄉鎮級商業這類“特殊”的商業類型影響甚微。華爾盟商業團隊通過多年的實操經驗,從人口結構、消費習慣、商業特殊環境、鄉鎮發展規劃等多個方面佐以淺析。

人口結構:中小型鄉鎮城區人口數量約在4-10萬人,其中絕大部分屬于外出務工型鄉鎮,常住人口以老幼婦孺者居多,他們也是鄉鎮商業的主力消費群體,鄉鎮級商業的整體招商方向與商業規劃也是與其相輔相成的,同時也昭示著它的特殊性和局限性。

孝感市陡崗鎮的萬佳新城項目便是在商業開發的同時,打造了約30畝市民廣場,其中包含一個約3000㎡的集貿市場;開發商通過對市民廣場及其相關配套的打造,為鎮區人民提供了老年人活動中心、兒童培訓班等系列場所。項目地處鎮西,雖商業價值較為明顯,但因項目商業體量過大且區域人口支撐不夠,導致項目在實操過程中,僅維持了約1/3的商鋪正常運作。對于此類項目,由于開發商前期并未對區域市場的實際需求進行深度調研,導致項目實際運營效果與其心理預期相差甚遠。

消費習慣:對于鄉鎮傳統商業而言,日常消費高峰期為每日趕集時分,主要業態包括農產品批發、零售、生鮮日雜、服裝批發等,即使目前新興商業不斷入駐,其仍是商業市場的主流。隨著新興商業的不斷發展,增添了中小型生鮮超市、親子娛樂、度假酒店、本土特色餐飲等為主力的新興商業。

嘉魚二喬美食文化城項目位于嘉魚縣魚岳鎮東岳路,地屬四線城市三級城鎮,商業體量2萬方,區域旅游產業發展趨勢較為明顯,商業市場競爭激烈,其前期定位為嘉魚美食城,餐飲業態占比嚴重,后期調整發展方向為“鄰里生活+文旅配套”,從而對商業部分重新規劃布局。在鄉鎮消費趨勢中,餐飲娛樂方面所占比例有限,打造綜合性業態才能吸引足夠的消費客群。

招商環境:對于鄉鎮級商業而言,其招商工作難度相對較大,除區域人口、經濟、交通、市場環境等因素外,大多數品牌商家對于鄉鎮一級并沒有相關的拓店意向,僅格力、蘇寧及京東等線下實體小店入駐意向相對較高。商家群體中主要以本地人居多,其對工程時間節點較為關注,尤其教育培訓類的開業節點與區域市場實際開放時間息息相關,但卻因鄉鎮開發商對商業時機的錯誤估計等因素,導致工程節點無法與市場實際需求相匹配,從而錯失良機。

大冶還地橋鎮匯金廣場項目位于位于鎮中心居住區(還橋大道與曙光路交匯處),地屬六線城市市域副中心,商業體量為1.8萬方,業態主要以餐飲配套、教育培訓、親子娛樂、母嬰配套等為主。項目雖具有一定的區位優勢和市場基礎,但現階段還地橋鎮整體業態仍以餐飲和便利店為主,規模較小,形象較差,大型品牌入駐意向較低,導致其自身商業后期運營環境成熟周期較長。再者開發商在前期并未能充分考慮區域特點、市場容量及消費水平,導致項目落地后與部分市場需求相背離,在未來的商業運營中必然會出現問題。

城鎮規劃:在我國經濟發展新常態下,小城鎮面臨著新的發展機遇,隨著相關政策的不斷落地,全國各地特色文化小鎮遍地開花,其大多基于本土區域歷史及其特有的技藝技法等相關文化背景進行開發打造而成的。

羊樓洞位于赤壁市區西南26公里的羊樓洞鎮,由大型開發商卓爾集團打造,其規劃面積為12120畝,基于羊樓洞老街改造升級且輔以本土茶文化加持,區域大交通較為便利,開發節點穩定。

鎮區現存一條以明清建筑為主的古街,主街寬4米,長2200米,伴有數條丁字小巷,街面全部以青石鋪設,目前招商工作已經基本完成,將于1028日舉行 一帶一路國際茶產業發展論壇暨第五屆中國茶業大會。而相對于其他鄉鎮而言,雖有不同層次的文化背景加持,但由于開發商資金,區域交通、政策等因素,導致大部分古鎮項目開發難度較大,交通、拆遷范圍過大,整體推進較慢

綜述,目前大部分鄉鎮經濟發展較慢,其市場消費能力滯后,購買力不足,酒店、商業需求有限等問題仍較為嚴重。因此在開發此類物業前,應進行審慎詳盡的前期調研,力求達到精準定位從而使項目在同類產品中脫穎而出。目前鄉鎮級商業大多照搬一二城市的建設經驗,不可否認,在其落戶之初,這種新型的地產模式滿足了人們對商業中心的心理需求和地產投資回報的期望。一二線城市商業綜合體的繁華景象,讓一些地產商誤認為它是樓市經濟吸金點,不少地方政府也將此作為主導產業給予政策和融資扶持,從房地產商業屬性來講,選擇合理的開發業態并實現其利益最大化屬正常經商活動,但若將其放在區域經濟結構大局考慮,鄉鎮級中小型商業綜合體仍存在著一定的潛在風險。隨著社會經濟的發展以及棚改數量的不斷增加,全國各地的“特色文化小鎮”已頻頻落地,這也為鄉鎮商業體的未來發展帶來了無盡遐思。

 

 


 

CopyRight 2011 武漢華爾盟商業管理有限公司 All Rights Reserved
This Site Requres FlashPlayer 8.0 Or High 電話:027-87850399

   
手机捕鱼24小时上分